Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi kiraya veren kişinin, kiraya konu edilen malını belirli bir bedel karşılığında kiracıya devretmesidir. Kiraya veren, kiracıya verdiği kullandırma ve yararlandırma yetkisi karşılığında kira sözleşmesi ile belirlenen kira bedelini alır. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi ile ifade edilmiştir. Karşılık borç yükleyen sözleşmelerden biri olan kira sözleşmesinde kira bedeli kural gereği para ile ödenir. Kira bedelinin ödenme tarihi ise; sözleşme ya da yerel adet bulunmuyorsa her ayın son günü veya en geç sözleşmenin bitimidir.

Kira sözleşmesinde kira bedeli tespit edilirken sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar, serbestçe kararlaştırdıkları bir miktar üzerinde anlaşabilir. Sözleşme tarafları, kira bedeline ilişkin çekişme yaşarsa bu takdirde hakim, kira bedelini, emsal ve rayiç kira bedellerini göz önünde bulundurarak dürüstlük kuralları çerçevesinde belirler. Kira bedelinin tespit edilmesi veya bedelin değiştirilmesi hususunda taraflar çekişme yaşarsa mevcut çekişmenin çözüme kavuşturulabilmesi için aşağıda ifade edilen davalara müracaat edilir:

• Kira Tespit Davası: Kira tespit davası ile kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi sağlanır.
• Uyarlama Davası: Uyarlama davası, kira sözleşmesi taraflarından birisinin, kira bedelinin artırılmasını veya azaltılmasını talep ettiği dava türüdür.

Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi uygulamada en çok, konut ve çatılı iş yerleri için yapılır. TBK md.339 ile 357 arasında düzenlenen konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler yalnızca kira sözleşmesine konu taşınmazın çatılı olduğu hallerde uygulanır. Bunun yanı sıra, geçici kullanıma özgülenen ve altı aydan daha kısa süre için kiralanan taşınmazlarda söz konusu hükümler uygulanmaz. Konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde feshe dair iki bir ayrım bulunur. Taraflar, bildirim veya dava yoluyla feshi gerçekleştirebilir.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Hususlar

Kira sözleşmesi hazırlanırken sözleşmede yer alması gereken hususlar şu şekilde ifade edilebilir:

• Kiracı ve kiraya verenin isim, soy isim ve T.C. kimlik numaraları,
• Kira sözleşmesine konu taşınmazın adresi,
• Kira sözleşmesinin süresi,
• Kira bedeli,
• Kiralananı kullanım amacı,
• Kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar,
• Depozito miktarı ve depozitonun hangi hallerde ödenip ödenmeyeceği hususu,
• Kira bedelinin artış oranı,
• Kira sözleşmesinin kiracı tarafından devri, alt kiraya verilmesi,
• Aidata ilişkin düzenlemeler,
• Kira bedelinin ne zaman nereye ödeneceği.

Kira Sözleşmesinin Bildirimle Feshedilmesi

Kira sözleşmesi belirli ve belirsiz süreli yapılabilen bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinde kira süresi belirlenmediyse bu takdirde belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusudur. Belirli süreli kira sözleşmesinde taraflarca kararlaştırılan kira süresi tamamlanmış fakat sözleşmenin tarafları herhangi bir anlaşma yapmaksızın kira ilişkisini sürdürüyor ise belirli süreli yapılan kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelir.

Kiraya sözleşmesi, kiraya verenin sözleşmenin yenilenmeyeceğini ihtarname çekmek suretiyle kiracıya tebliğ ederse sözleşme süresiz hale gelmez. Söz konusu ihtarname, kira süresi tamamlanmadan veya dava açma süresi içinde kiracıya iletilmelidir. Kira sözleşmesinin süreli veya süresiz olması, sözleşmenin feshine dair bildirim sürelerinde farklılık yarattığı için önem taşır.

Belirli süreli kira sözleşmesi, konut ve çatılı işyeri kiraları için yapılmışsa kiracının, kira süresinin sona ermesinden en geç 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshetme hakkını haizdir. Söz konusu süre içinde bildirimde bulunmayan kiracı, kira sözleşmesinin mevcut şartları ile bir yıl daha uzayacağını bilmelidir. Kira sözleşme şartlarının aynı kalmasından kasıt, kira tutarının aynı miktarda devam etmesi değil sözleşmede yer alan diğer şartların aynen devamını ifade eder. Bu tür durumlarda kira bedeli, TÜFE oranında artırılabilir.

Kiraya verenin, sözleşme süresinin tamamlanmasını iddia ederek sözleşmeyi feshetmesi mümkün değildir. Kiraya veren, on senelik uzama süreci neticesinde kira sözleşmesini feshedebilir. Bu tür bir durumda kiracının, uzama yılının tamamlanmasına üç ay kala ihbarda bulunması gerekir. Kira sözleşmelerinde feshe ilişkin durumlar, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde farklı olup kiracı, bu tür sözleşmelerde sözleşmeyi her zaman feshedilir. Buna karşın kiraya verense on yılın sonunda genel hükümlere uygun fesih bildirimi yapmak suretiyle sözleşmeyi sonlandırabilir.

Kiraya verenin on yıl süre sonunda genel hükümlere uygun fesih bildirimi yapması halinde bu bildirimin, TBK md.348 hükmü gereği yazılı şekle tabi olması gerekir. Bildirimde bulunan kişi, bildirimin muhatabına ulaştığını ispat etmekle yükümlüdür. Bildirilme kira sözleşmesinin sonlandırıldığı gerekçesiyle tahliye davası açıldığında; kira sözleşmesinin sona erdiğinin tespiti ve kira sözleşmesine konu malın iadesi talep edilir.

Kira Sözleşmesinin Dava Açarak Feshedilmesi

Türk Borçlar Kanunu’nda ifade edilen sınırlı sebepler öne sürülerek mahkemeye müracaat edilmek suretiyle kira sözleşmesi feshedilebilir. Söz konusu sebeplerin kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir. Yasada ifade edilen sınırlı sebepler haricinde sebeplerin kira sözleşmesine eklenmesi de yine mümkün değildir. Kira sözleşmesinin dava açarak feshedilmesi halinde sözleşme, mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte son bulur. Açılan dava ile mahkeme; kira sözleşmesinin feshedilmesine ve kiralananın iade edilmesine karar verilir.

Kira sözleşmesinin dava açılması suretiyle feshedilmesi için öne sürülecek sebepler, Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. Maddelerinde düzenleme alanı bulmuştur. Söz konusu sebepler, kiraya verenden ve kiracında kaynaklanan sebepler olarak iki başlıkta incelenir. Kiraya verenden kaynaklı fesih sebepleri şu şekilde ifade edilebilir:

• Taşınmazın yeni sahibinin ihtiyacı,
• Kiralanan taşınmazın yeniden imar ve inşa edilmesi,
• İhtiyaç.

Kiracıdan kaynaklı fesih sebepleri ise aşağıdaki gibidir:

• Tahliye taahhüdü,
• Haklı iki ihtar,
• Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin, oturmaya müsait konutunun bulunması.

Kira Sözleşmesinin Olağanüstü Feshi

Kira sözleşmesinin son bulması için her zaman kira süresine ilişkin haller söz konusu değildir. Kira sözleşmesinin, sözleşme taraflarınca sürdürülmesinin taraflardan beklenmeyecek duruma gelmesi, sözleşmenin olağanüstü feshedilmesine zemin hazırlar. Olağanüstü fesih ile sözleşmenin geleceğe etkili olarak sona erdirilmesi sağlanır. Belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde belirlenen sürenin tamamlanmasını beklemeden sözleşmenin feshedilmesine olanak tanıyan olağanüstü fesih sebepleri şu şekilde ifade edilebilir:

• Mühim bir nedenin varlığı,
• Kiracının iflas etmesi,
• Kiracının vefat etmesi.

Kira Sözleşmesinde Avukat Yardımı

Kira sözleşmesi, TBK md.299 ve devamı maddelerle tanzim edilen sözleşme türü olup; adi kira, ürün kirası ve konut ve çatılı iş yeri kirası olarak farklı şekillerde vücut bulur. Kira sözleşmesi hazırlanırken, dijital ortamlar üzerinden paylaşılan veya kırtasiyelerden elde edilen kira sözleşmesi örneğinden yararlanılmamalıdır. Kira sözleşmesi söz konusu olduğunda kişiler genellikle bu tür örnek taslaklara ulaşmak ve bu taslaklar üzerinden mevcut kira sözleşmelerini hazırlamak ister. Bu şekilde hazırlanan kira sözleşmeleri nedeniyle ciddi hak kayıpları yaşanmakta, telafisi mümkün olmayan mağduriyetlere zemin hazırlanmaktadır. Zira her bir kira ilişkisi, taraflar ve mevcut durum birbirinden farklıdır. Bu itibarla kira akdi hazırlanırken somut olayı, hukuki açıdan en muntazam şekilde ihtiva eden sözleşme hazırlanmalıdır. Bu tür bir sözleşme için avukat yardımı almak tarafların yararına olacaktır.